Atraso na Entrega do Imóvel: Seus Direitos

Comprar imóvel na planta deveria ser um projeto de vida, mas muitas vezes vira dor de cabeça. O atraso na entrega é uma das maiores reclamações. Depois da Lei 13.786/2018, as regras ficaram mais claras: carência de 180 dias, direito à multa pelo atraso, possibilidade de rescisão. Este guia organiza o que o comprador pode fazer antes e depois do prazo contratual.

O que é

O contrato de incorporação imobiliária estabelece a data prevista para entrega do imóvel, com habite-se e chaves. A Lei 13.786/2018 regula o descumprimento, especialmente o atraso da construtora. Ela admite uma tolerância contratual de até 180 dias e, superado esse período sem entrega, desencadeia uma série de direitos ao comprador: multa, rescisão com devolução ou manutenção do contrato com indenização.

Quando você tem direito

Documentos necessários

Prazos

Carência contratual de 180 dias. Ultrapassado esse prazo, o atraso é indenizável. Prazo prescricional para pedir indenização por vício em imóvel residencial: 5 anos (art. 27 do CDC) em ações contra defeito. Em ações indenizatórias gerais, 3 anos (art. 206, §3º, V, CC).

Perguntas frequentes

A construtora pode atrasar 180 dias e não pagar nada?

Sim. A Lei 13.786/2018 permite tolerância contratual de até 180 dias, prevista no contrato. Dentro desse período, não há multa por atraso. O prazo da tolerância conta a partir da data originalmente prevista para a entrega.

Depois dos 180 dias, o que eu recebo?

Multa pelo atraso, não menor que 1% do valor efetivamente pago (art. 43-A, §2º, Lei 4.591/1964), além da indenização por lucros cessantes, equivalente ao aluguel que o imóvel geraria. Essa indenização pode ser cumulada com a multa.

Posso cancelar o contrato se a obra atrasar muito?

Sim. Ultrapassada a tolerância de 180 dias, o comprador pode optar pela rescisão com devolução de todo o valor pago, corrigido, mais multa e indenização. Também pode optar por manter o contrato e exigir a entrega, com indenização pelo atraso.

Em quanto tempo recebo o dinheiro de volta?

A devolução é integral e imediata, segundo a lei. Na prática, a construtora costuma pagar em até 60 dias após decisão administrativa ou judicial, com correção monetária. Pagamento em parcelas só com acordo.

Posso continuar o contrato e ainda cobrar multa?

Pode. O art. 43-A permite que o comprador mantenha o contrato e receba multa pelo atraso, além de indenização pelos lucros cessantes. Ele não precisa escolher entre receber e continuar.

A construtora falou em caso fortuito. Isso vale?

Caso fortuito e força maior genuinamente imprevisíveis podem afastar a responsabilidade. Falta de insumos no mercado, atrasos de obra e questões burocráticas comuns não costumam ser aceitas como caso fortuito. A análise é feita caso a caso.

E se eu estava pagando aluguel durante o atraso?

O valor do aluguel pago no período de atraso pode ser pedido como lucros cessantes. A jurisprudência aceita a presunção de que o imóvel geraria renda equivalente ao aluguel, mesmo que o comprador pretendesse morar.

Preciso de advogado para cobrar?

Nos Juizados Especiais Cíveis, até 20 salários mínimos é possível sem advogado; acima disso, é obrigatório. Casos com valores mais altos tramitam em vara comum. O acompanhamento profissional melhora a avaliação dos valores devidos.

Perdi o prazo para reclamar?

O direito à indenização prescreve em 3 anos a contar do vencimento da obrigação. Para discutir vícios do imóvel, 5 anos. Mesmo com atraso de anos, enquanto o contrato não foi encerrado, o pedido costuma ser viável.

Riccio Advocacia · Dr. Gilberto Riccio · OAB/BA 46.638 · WhatsApp